Domů › Články › Refinancování hypotéky
Vyplatí se refinancovat hypotéku v roce 2026?
Refinancování dává smysl, když nová sazba a nižší splátka pokryjí náklady na přechod dřív, než skončí nová fixace. Ukážeme, kdy to platí a kdy vás „výhodná“ nabídka může stát víc.
Kdy má refinancování smysl
- Sazby klesly. Rozdíl aspoň 0,5 procentního bodu proti vaší současné sazbě.
- Blíží se konec fixace. Banka vám novou sazbu sdělí nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Od té chvíle máte 3 měsíce na splacení bez poplatku, takže nabídky srovnávejte 3 až 6 měsíců předem.
- Potřebujete změnit parametry. Delší nebo kratší splatnost, vyjmutí spoludlužníka, navýšení úvěru.
Rozdíl v sazbě je jen jedno ze tří čísel, která rozhodují. Druhé je poplatek za předčasné splacení a třetí zbývající doba splatnosti. Právě ta poslední bývá přehlížená: u hypotéky, které zbývá pět let, ušetří i výrazně nižší sazba málo, protože se počítá z malého zůstatku.
Jak spočítat bod zvratu
Bod zvratu je počet měsíců, za které úspora na splátce zaplatí náklady na přechod. Spočítá se jednoduše: sečtete všechny náklady a vydělíte je měsíční úsporou. Když vyjde číslo kratší než nová fixace, přechod dává smysl.
Tabulku posunete do stran.
| Položka | Částka | Poznámka |
|---|---|---|
| Splátka při staré sazbě | 14 329 Kč | Ilustrace při sazbě 6% p.a. |
| Splátka při nové sazbě | 13 199 Kč | Ilustrace při sazbě 5% p.a. |
| Měsíční úspora | 1 130 Kč | Rozdíl obou splátek. |
| Odhad nemovitosti | 5 000 Kč | Nová banka zpravidla chce vlastní odhad. |
| Poplatky za vklad do katastru | 4 000 Kč | Zástavní právo staré banky se vymazává, nové zapisuje. |
| Poplatek za předčasné splacení | 0 Kč | Na konci fixace se neplatí. |
| Bod zvratu | 8 měsíců | 9 000 Kč nákladů děleno úsporou 1 130 Kč. |
Osm měsíců proti pětileté fixaci je pohodlný rozdíl, takže tenhle přechod vychází. Kdyby stejná změna proběhla tři roky před koncem fixace, přibyl by poplatek až 0,75% z předčasně splacené částky, tedy až 15 000 Kč. Náklady by vzrostly na 24 000 Kč a bod zvratu by se posunul na 22 měsíců. Pravidla poplatku rozebírá článek o tom, kolik stojí předčasné splacení hypotéky.
Kdy si dát pozor
- Poplatek za předčasné splacení uprostřed fixace může úsporu smazat, vždy ho zahrňte do výpočtu. Banka smí chtít jen doložené náklady (administrativa do 1 000 Kč a úrokový rozdíl), procenta jsou jen strop.
- Nové poplatky u nové banky (odhad, katastr, vedení účtu). Počítejte celkové náklady, ne jen sazbu.
- „Výhodná“ sazba s podmínkou (pojištění, aktivní účet). Spočítejte reálnou cenu balíčku.
- Prodloužení splatnosti sníží splátku, ale zvýší celkový přeplatek. Nižší měsíční částka není totéž co úspora.
Zvláštní případ je družstevní byt, kde se po převodu do osobního vlastnictví refinancuje z dražšího úvěru na standardní hypotéku. Postup má článek o hypotéce na družstevní byt. Poslední bod stojí za rozvedení, protože se na něm dá nejsnáz splést. Když refinancujete a zároveň prodloužíte splatnost z dvaceti na třicet let, splátka spadne výrazně a úspora vypadá skvěle. Zaplatíte ale úroky o deset let déle. Srovnávat má smysl jen splátky při stejné době splatnosti.
Než začnete srovnávat nabídky, vyplatí se rozumět tomu, z čeho se sazba skládá a proč se u dvou lidí liší. A protože refinancovat lze bez poplatku hlavně na konci fixačního období, hodí se vědět, jak dlouhou fixaci zvolit pro to nové období. Konkrétní časový plán, co kdy zařídit, má článek o refinancování před koncem fixace.
Časté dotazy
Jak spočítám bod zvratu?
Vydělte celkové náklady na refinancování (poplatky) měsíční úsporou na splátce. Výsledek je počet měsíců, za které se přechod „zaplatí“. Když je kratší než nová fixace, dává smysl.
Můžu refinancovat kdykoli?
Ano. Uprostřed fixace ale zaplatíte poplatek za předčasné splacení, nejvýš 1% splacené částky. Každý rok v měsíci před výročím podpisu smlouvy můžete bez poplatku splatit až 25% původní výše úvěru. Nejvýhodnější je konec fixačního období.
Jaký je rozdíl mezi refinancováním a konsolidací?
Refinancování mění podmínky jedné hypotéky u nové banky. Konsolidace slučuje víc úvěrů do jednoho. Někdy se kombinují, ale cíl je jiný: u refinancování jde o sazbu, u konsolidace o přehlednost a nižší celkovou splátku.
Sníží se mi splátka, když prodloužím splatnost?
Ano, ale zaplatíte víc na úrocích. Prodloužení z dvaceti na třicet let splátku citelně sníží a zároveň prodlouží dobu, po kterou úroky platíte. Nabídky proto srovnávejte při stejné době splatnosti, jinak nižší splátka vypadá jako úspora, kterou není.
Kolik stojí refinancování na poplatcích?
Na konci fixace neplatíte bance za předčasné splacení nic. Počítejte ale s odhadem nemovitosti pro novou banku a s poplatky za zápis do katastru. V modelovém příkladu výše je to 9 000 Kč, které patří do výpočtu bodu zvratu.
Nejste si jistí, jestli se to u vás vyplatí?
Projdeme vaši smlouvu a nabídky bank a řekneme rovnou, kolik reálně ušetříte. Nezávisle, první konzultace zdarma.
Jak s číslem naložíme, popisují zásady ochrany osobních údajů.
Najdete nás tady
Nádražní 869/55702 00 Moravská Ostrava
Zdroje: zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru: § 117 (předčasné splacení, výjimky a strop poplatku), § 117a (náklady banky), § 102 odst. 3 (sdělení nové sazby); aktuální sazbové nabídky bank.