Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?
Doplatit hypotéku dřív než na konci fixace může znamenat poplatek bance. Ukážeme, kdy ano, kdy ne, a jak si ho spočítat.
U fixace začaté od 1.9.2024 smí banka za předčasné splacení chtít nejvýš 0,25% ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max 1%. Zdarma splatíte do 3 měsíců od sdělení nové sazby, 25% výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy a při prodeji nemovitosti po 2 letech od podpisu.
Na příkladu: doplacení 1 000 000 Kč tři roky před koncem fixace
Zbývá vám doplatit milion korun a do konce fixace chybí tři roky. Banka smí chtít nejvýš 0,25% z doplácené částky za každý započatý rok, tedy 0,75%.
To je strop. Banka smí účtovat jen administrativu (max 1 000 Kč) plus úrok, o který přijde. Když je dnešní průměrná sazba podle ČNB vyšší než ta vaše, zaplatíte nejvýš administrativu.
Poplatek nikdy nepřekročí 1% z doplácené částky, i kdyby do konce fixace zbývalo víc let.
Co byste měli vědět
Kdy je splacení zdarma
- Konec fixace. Do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělí sazbu na další fixaci.
- Bez fixace. V období s pohyblivou sazbou kdykoli.
- 25% původní výše úvěru v měsíci před výročím podpisu smlouvy.
- Prodej nemovitosti nebo vypořádání po rozvodu, když od podpisu smlouvy uplynuly 2 roky.
- Úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita vás nebo partnera, když výrazně sníží schopnost splácet.
Jak se poplatek počítá
- Strop 0,25% z doplácené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max 1%.
- Platí od první fixace, která začala od 1.9.2024. U starší běžící fixace smí banka chtít jen účelně vynaložené náklady.
- Poplatek tvoří administrativa a ušlý úrok banky, nikdy víc než úrok do konce fixace.
Na co si dát pozor
- Na požádání musí banka bez zbytečného odkladu vyčíslit dluh a poplatek včetně výpočtu.
- Splátku do 25% pošlete v posledním měsíci před výročím smlouvy, ne dřív.
- Předčasné splacení není vždy nejlepší cesta. Porovnejte ho s investováním volných peněz vedle.
Splatit dřív, nebo nechat peníze pracovat?
Zadejte zůstatek hypotéky a volné peníze. Spočítáme, jestli se víc vyplatí mimořádná splátka, nebo investice vedle. Zdarma a bez registrace.
Jak splácet mimořádně bez poplatku
Zákon vymezuje situace, kdy banka poplatek chtít nesmí. Kdo je zná, naplánuje si splátky bez něj.
Tabulku posunete do stran.
| Situace | Kolik jde splatit | Podmínka |
|---|---|---|
| Výročí smlouvy | Až 25% původní výše úvěru ročně | V posledním měsíci před výročím |
| Konec fixace | Celý zůstatek | Do 3 měsíců od sdělení nové sazby |
| Prodej nemovitosti | Celý zůstatek | 2 roky od podpisu smlouvy |
| Vypořádání majetku po rozvodu | Celý zůstatek | 2 roky od podpisu smlouvy |
| Úmrtí, nemoc, invalidita | Celý zůstatek | Výrazně sníží schopnost splácet |
Pravidlo 25% je nejpraktičtější a nejméně známé. Počítá se z původní výše úvěru a platí jen v měsíci před výročím podpisu smlouvy. Kdo má větší částku a nespěchá, rozdělí ji přes dvě výročí a nezaplatí nic. Kdo pošle víc, platí poplatek jen z části nad 25%.
Druhá otázka je, jestli má mimořádná splátka vůbec smysl. Peníze poslané do hypotéky ušetří úrok ve výši sazby úvěru, ale zároveň se z nich stane kapitál, ke kterému se už nedostanete. Když je sazba nízká, může vyjít líp je investovat, protože rozdíl mezi sazbou a očekávaným výnosem hraje ve prospěch investice. Sama sazba a to, z čeho se skládá, je tedy vstupem do rozhodnutí.
Kdo řeší doplacení kvůli přechodu jinam, ať si k tomu přečte, kdy se refinancování vyplatí. Načasování na konec fixačního období řeší článek o fixaci hypotéky.
Časté dotazy
Platí poplatek i pro starší hypotéky?
Strop 0,25% za rok platí od první fixace, která začala 1.9.2024 nebo později. U dřívější fixace smí banka chtít jen účelně vynaložené náklady.
Musím bance splacení oznámit dopředu?
Pevnou lhůtu zákon neurčuje. Když bance oznámíte, že chcete splatit, musí bez zbytečného odkladu vyčíslit dlužnou částku, předpokládaný poplatek a podmínky, kdy je splacení zdarma.
Vyplatí se počkat na konec fixace?
Pokud to časově jde, ano. Zdarma splatíte do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělí sazbu na další fixaci. Pár týdnů čekání může ušetřit tisíce korun.
Jak zjistím přesnou výši poplatku u své smlouvy?
Podíváme se na vaši smlouvu a datum sjednání fixace a spočítáme to přesně, stačí nám poslat základní údaje.
Chystáte se hypotéku doplatit?
Projdeme vaši smlouvu a řekneme, kolik poplatek reálně bude a jestli má smysl počkat na výročí. Nechte nám telefon a ozveme se vám zpravidla do 24 hodin.
Jak s číslem naložíme, popisují zásady ochrany osobních údajů.
Najdete nás tady
Nádražní 869/55702 00 Moravská Ostrava
Zdroje: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (předčasné splacení), § 117a (výpočet náhrady), zákon č. 462/2023 Sb. (čl. XV: starší fixace), ČNB.