Jak financovat družstevní byt hypotékou?
Družstevní podíl banky do zástavy obvykle neberou, i když to zákon dovolí. Ukážeme, jaké cesty financování v praxi fungují.
Klasickou hypotéku zpravidla ne. Zákon to nezakazuje, ale banky družstevní podíl do zástavy obvykle neberou. Řešením je zastavit jinou nemovitost, nebo vzít předhypoteční úvěr bez zástavy s vyšší sazbou. Ten se po převodu bytu do osobního vlastnictví překlopí na běžnou hypotéku. Převod není nárok, rozhoduje o něm družstvo.
Dvě cesty k penězům na družstevní byt
Když nemáte jinou nemovitost k zástavě, banka nabídne úvěr na družstevní podíl bez zajištění nemovitostí. Sazba bývá vyšší než u klasické hypotéky, protože banka nese větší riziko.
Když družstvo byt převede do osobního vlastnictví (termín bývá součástí příslibu), úvěr se typicky refinancuje na standardní hypotéku se zástavou bytu. Sazba pak obvykle klesne, o kolik, určí tehdejší nabídka bank.
Přesné podmínky (výše úvěru, sazba, doba do refinancování) se mezi bankami liší. Vyplatí se je porovnat.
Co je potřeba vědět
Jak financování funguje
- Družstevní podíl je členské právo, ne nemovitost. Zákon zástavu dovolí, banky ho ale obvykle neberou.
- Banka chce buď zástavu jiné nemovitosti, nebo poskytne úvěr bez zajištění.
- Klíčový je písemný příslib družstva na budoucí převod bytu do osobního vlastnictví.
- Po převodu jde úvěr refinancovat na klasickou hypotéku se zástavou bytu.
Jak postupovat
- Zjistěte si u družstva, jestli a kdy plánuje převod do osobního vlastnictví.
- Máte-li jinou nemovitost, zvažte zástavu na ní. Sazba bude nižší.
- Porovnejte nabídky víc bank, podmínky předhypotečních úvěrů se dost liší.
Na co si dát pozor
- Převod do OV není nárok člena, rozhoduje o něm družstvo. Bez příslibu bance chybí jistota a úvěr může být těžší získat.
- Vyšší sazba předhypotečního úvěru zvyšuje splátku. Počítejte s ní v rozpočtu.
- Stanovy družstva mohou omezovat zastavení podílu. Ověřte si je předem.
Kolik si můžete dovolit?
Spočítejte si orientační bonitu a maximální cenu nemovitosti, na kterou dosáhnete. Zdarma a bez registrace.
Co si ověřit u konkrétního družstva
U družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale podíl v družstvu a s ním právo nájmu. Banka proto nezkoumá jen vás a byt, ale i samotné družstvo. Než podepíšete rezervaci, vyplatí se projít pár dokumentů, protože právě ony rozhodnou, jestli financování vůbec půjde.
Tabulku posunete do stran.
| Co si vyžádat | Co v tom hledat | Proč to rozhoduje |
|---|---|---|
| Stanovy družstva | Podmínky převodu podílu, souhlas představenstva | Některá družstva převod omezují nebo podmiňují. |
| Termín převodu do osobního vlastnictví | Jestli je stanoven a čím je podmíněn | Po převodu jde byt zastavit a financování se zjednoduší. |
| Anuita na bytě | Zbývající část úvěru družstva připadající na byt | Zda a jak se promítne do ceny, určují stanovy a smlouva o převodu. |
| Hospodaření a dluhy družstva | Závazky, fond oprav, plánované investice | Problémy družstva dopadnou na všechny členy. |
| Potvrzení o bezdlužnosti člena | Nedoplatky předchozího nájemce | Přecházejí na vás spolu s podílem. |
Nejčastější zádrhel je požadavek banky na zástavu jiné nemovitosti. Kdo ji nemá, zpravidla nedosáhne na klasickou hypotéku a řeší to úvěrem bez zástavy nebo předhypotečním úvěrem do doby převodu. Obojí bývá dražší, což je potřeba zahrnout do porovnání s cenou srovnatelného bytu v osobním vlastnictví.
Sazba u těchto řešení vychází jinak než u běžné hypotéky, z důvodů, které rozebírá článek o úrokové sazbě hypotéky. Po převodu do osobního vlastnictví se úvěr obvykle refinancuje na standardní hypotéku, k čemuž se hodí postup při refinancování a rozvaha nad tím, jak dlouhou fixaci pro nové období zvolit.
Časté dotazy
Proč banka nechce družstevní podíl do zástavy?
Družstevní podíl je členské právo v bytovém družstvu, ne nemovitost. Zákon zástavu podílu dovolí, stanovy ji ale mohou omezit a banky ji obvykle neberou.
Je předhypoteční úvěr dražší?
Obvykle ano, protože banka nemá klasickou zástavu nemovitosti a nese vyšší riziko. Po převodu bytu do osobního vlastnictví lze úvěr refinancovat na běžnou hypotéku, obvykle s nižší sazbou.
Musí družstvo souhlasit s úvěrem?
Většina bank vyžaduje součinnost družstva, typicky písemný příslib budoucího převodu bytu do osobního vlastnictví, případně souhlas se zastavením podílu.
Dá se úvěr sjednat bez příslibu převodu?
Je to obtížnější a nabídka bank užší. Vyplatí se probrat konkrétní situaci s námi. Víme, které banky jsou v takových případech ochotnější.
Řešíte financování družstevního bytu?
Projdeme s vámi možnosti u víc bank a najdeme cestu, která vás vyjde nejlíp. Nechte nám telefon a ozveme se vám zpravidla do 24 hodin.
Jak s číslem naložíme, popisují zásady ochrany osobních údajů.
Najdete nás tady
Nádražní 869/55702 00 Moravská Ostrava
Zdroje: § 1310 zákona č. 89/2012 Sb., § 600 a § 736 zákona č. 90/2012 Sb., § 1 zákona č. 311/2013 Sb..