Co ovlivňuje úrokovou sazbu hypotéky?
Sazba není jedno číslo, které dá banka „od oka“. Skládá se z několika částí a u každého žadatele vychází trochu jinak. Ukážeme, co ji tvoří.
Sazbu tvoří cena peněz na trhu (odvozená mimo jiné od sazeb ČNB) plus marže banky, která se odvíjí od rizikového profilu žadatele. Hlavně poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV), výše a stability příjmu a zvolené délky fixace. Sami nejvíc pohnete nižším LTV, ideálně pod 80%.
Z čeho se sazba skládá
Základ tvoří cena peněz, za kterou si banky samy půjčují. Ta se odvíjí od situace na trhu a sazeb ČNB. Na ni banka nabalí svou marži, která pokrývá náklady a riziko.
Marže není pro všechny stejná: nižší LTV (menší podíl úvěru na hodnotě nemovitosti), vyšší a stabilnější příjem obvykle znamenají nižší přirážku, a naopak.
ČNB omezuje LTV na 80%, u žadatelů do 36 let na 90%. Nad tuto hranici banka půjčí jen výjimečně. Orientační splátku pro vaši situaci spočítá hypoteční kalkulačka, přesnou nabídku sestavíme z aktuálního trhu.
Jak dostat lepší sazbu
Čtyři složky sazby
- Cena peněz: základ odvozený od trhu a sazeb ČNB, přibližně stejný pro všechny banky.
- Marže banky: pokrývá náklady a riziko, liší se žadatel od žadatele.
- LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti). Čím nižší, tím zpravidla nižší marže.
- Délka fixace: ovlivňuje sazbu i to, jak dlouho je jistá.
Jak sazbu snížit
- Snižte LTV: vyšší vlastní zdroje (akontace) obvykle znamenají nižší sazbu.
- Doložte stabilní příjem: bance to snižuje riziko.
- Porovnejte víc bank najednou, rozdíly v nabídkách bývají znatelné.
Na co si dát pozor
- „Sazba od“ v reklamě je marketing. Platí jen pro nejlepší profil žadatelů.
- Nižší sazba výměnou za povinný účet nebo pojištění se nemusí vyplatit. Spočítejte si RPSN.
- Sazbu porovnávejte u stejné výše LTV a fixace, jinak srovnání nic neřekne.
Spočítejte si orientační splátku
Zadejte cenu nemovitosti, akontaci a dobu splácení. Kalkulačka spočítá splátku a celkový přeplatek při vámi zadané sazbě. Zdarma a bez registrace.
O kolik jde se sazbou reálně pohnout
Ne všechny páky jsou stejně silné a některé stojí víc, než přinesou. Vyplatí se je seřadit podle toho, co pro ně musíte udělat.
Tabulku posunete do stran.
| Co uděláte | Jak to působí na sazbu | Co vás to stojí |
|---|---|---|
| Snížíte LTV pod 80% | Nejsilnější páka, kterou máte pod kontrolou | Vyšší vlastní zdroje na začátku |
| Doložíte stabilní příjem | Snižuje rizikovou přirážku | Papírování, u OSVČ delší historie |
| Přiberete spoludlužníka | Zlepší bonitu, může snížit přirážku | Vážete k úvěru další osobu |
| Vezmete produkty banky | Sleva ze sazby výměnou za účet nebo pojištění | Cenu balíčku srovnejte přes RPSN, ne přes úrok |
| Změníte délku fixace | Působí oběma směry podle situace na trhu | Delší fixace znamená menší flexibilitu |
| Oslovíte víc bank naráz | Rozdíly mezi nabídkami bývají znatelné | Čas, nebo poradce, který to udělá za vás |
U družstevního bytu se sazba počítá ještě jinak, protože byt patří družstvu a banka ho nemůže zastavit. Rozdíly rozebírá článek o hypotéce na družstevní byt.
Nejčastější chyba je honit desetinu procenta a přitom přehlédnout povinné produkty. Sleva 0,2 procentního bodu na hypotéce 2 000 000 Kč na 30 let sníží splátku zhruba o 240 Kč měsíčně. Pojištění, které si k tomu musíte vzít, může stát víc. Proto se srovnává RPSN, ne holý úrok.
Druhá věc, kterou lidé podcení, je načasování. Sazbu si vyjednáváte pro celé fixační období, takže volba délky rozhoduje o tom, jak dlouho s ní budete žít. Rozhodování usnadní článek o fixaci hypotéky. Jak sazba pohne splátkou při změně banky, ukazuje text o refinancování hypotéky.
Časté dotazy
Proč mi banka nabídla horší sazbu, než viděl/a v reklamě?
Reklamní „sazba od“ platí jen pro nejlepší rizikový profil. Nízké LTV, vysoký stabilní příjem. Váš profil může vyjít jinak, i o víc procentních bodů.
Zlepší se sazba, když si vezmu delší fixaci?
Ne automaticky. Délka fixace sazbu ovlivňuje, ale směr závisí na aktuálním výhledu trhu. Někdy je výhodnější kratší, jindy delší fixace.
Vyplatí se sáhnout po nabídce s pojištěním navíc kvůli nižší sazbě?
Ne vždy. Slevu ze sazby výměnou za povinné produkty je potřeba porovnat s jejich cenou pomocí RPSN, ne jen podle úroku.
Jak zjistím, jestli je moje nabídka dobrá?
Nejjistěji srovnáním s nabídkami dalších bank pro stejné parametry úvěru. To umíme udělat za vás, stačí nám poslat aktuální nabídku.
Chcete sazbu, která sedí na vaši situaci?
Porovnáme nabídky víc bank najednou a vyjednáme podmínky, které byste sami nedostali. Nechte nám telefon a ozveme se vám zpravidla do 24 hodin.
Jak s číslem naložíme, popisují zásady ochrany osobních údajů.
Najdete nás tady
Nádražní 869/55702 00 Moravská Ostrava
Zdroje: ČNB, horní hranice LTV, zákon č. 257/2016 Sb., § 134 (výpočet RPSN).