Investiční byt: jaký výnos z pronájmu v roce 2026 čekat?
Zadejte cenu bytu, nájem a náklady. Kalkulačka spočítá hrubý a čistý výnos a cashflow po splátce hypotéky.
Byt za 4 500 000 Kč s nájmem 16 000 Kč měsíčně dává hrubý výnos 4,3% ročně. Po neobsazenosti, nákladech a dani z něj zbyde 2,8% čistého. Na splátku hypotéky 16 473 Kč (úvěr 3 000 000 Kč na 30 let) nájem nestačí, měsíčně doplácíte asi 5 799 Kč.
Kalkulačka se načítá. Pokud se nenačte, otevřete ji v samostatném okně →
Jak se výnos investičního bytu počítá
Část splátky snižuje dluh, takže záporné cashflow neznamená ztrátu. Na investiční byt ČNB od 1.4.2026 doporučuje půjčit nejvýš 70% ceny a 7násobek ročního příjmu. Je to doporučení, každá banka má hranice individuálně.
- Neobsazenost. I pár týdnů prázdného bytu ročně citelně sníží skutečný výnos proti tabulkovému nájmu.
- Výdajový paušál. Kalkulačka počítá s 30% paušálem a daní 15%. Úroky ani odpisy k paušálu nepřičtete. Se skutečnými výdaji může být daň nižší.
- Sazba hypotéky. Vyšší sazba zvedá splátku a může srazit cashflow do záporu i u slušně pronajatého bytu.
- Růst hodnoty a nájmu. Model je nepočítá, ale dlouhodobě zlepšují jak výnos, tak celkový majetek.
Zvažujete koupi investičního bytu?
Spočítáme reálný výnos, cashflow i to, jak byt zdanit nejvýhodněji. Nechte nám telefon a ozveme se vám zpravidla do 24 hodin.
Jak s číslem naložíme, popisují zásady ochrany osobních údajů.
Najdete nás tady
Nádražní 869/55702 00 Moravská OstravaČasté dotazy
Jaký výnos má investiční byt z pronájmu?
Byt za 4 500 000 Kč s nájmem 16 000 Kč měsíčně dává hrubý výnos 4,3% ročně. Po neobsazenosti, nákladech a dani z něj zbyde 2,8% čistého. Na splátku hypotéky 16 473 Kč (úvěr 3 000 000 Kč na 30 let) nájem nestačí, měsíčně doplácíte asi 5 799 Kč.
Jaký výnos má mít dobrý investiční byt?
Hrubý výnos kolem 4–5% ročně je u bytů v ČR běžný, čistý výnos po nákladech a dani bývá o 1–2 procentní body nižší.
Jak se zdaňuje příjem z pronájmu investičního bytu?
15% z příjmu sníženého buď o 30% paušál (nejvýš 600 000 Kč), nebo o skutečné výdaje (odpisy, úroky, opravy). Kombinovat je nejde. Z části základu daně nad 1 762 812 Kč ročně je sazba 23%.
Co znamená záporné cashflow?
Že nájem po odečtení nákladů nepokryje celou splátku hypotéky a rozdíl musíte dorovnat z vlastního. Část splátky přitom snižuje dluh, takže majetek přesto roste.
Vyplatí se investiční byt víc než ETF portfolio?
Čistý výnos bytu z příkladu nezahrnuje růst ceny ani to, že byt koupíte hlavně z půjčky. Výnos akciových ETF kolísá a není zaručený.
Zdroje: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (§ 9 odst. 4 a 5, § 16); ČNB: doporučení pro investiční hypotéky; vlastní výpočtový model.